Bienes raíces en Costa Rica: ¿dónde conviene más comprar un inmueble como inversión?

Como cualquier otra decisión financiera, la compra de terrenos o viviendas no está exenta de riesgos; sin embargo, estos se pueden mitigar si se realiza un análisis concienzudo.

Una de las principales preguntas antes de realizar una inversión de este tipo es dónde es más conveniente comprar esa casa, terreno o edificio para obtener la mejor rentabilidad posible. Para responder a esa interrogante, EF acudió a diversas fuentes y le brinda algunos datos de referencia.

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El lugar perfecto

Escoger el lugar perfecto para realizar una inversión en bienes raíces depende de varios factores. Tres de los principales son el presupuesto del que disponga el inversionista, el nivel de riesgo que quiera asumir y su intención de generar liquidez en el corto plazo.

En términos generales, las principales oportunidades de inversión inmobiliaria en Costa Rica se sitúan en el anillo urbano, en la periferia de la Gran Área Metropolitana (GAM) y en las zonas de mayor interés turístico, como las playas del Pacífico Norte y el Pacífico Central, entre otras.

Sin embargo, invertir en estos tres lugares tienen implicaciones diferentes para quien hace la compra.

Invertir en el anillo urbano, al tratarse de una zona de alta demanda, implica asumir un menor riesgo y una mayor probabilidad de plusvalía de cara a una venta futura.

Sin embargo, también implica realizar un desembolso inicial más alto y, por ende, que los niveles de rentabilidad posibles por alquiler sean estables, pero “relativamente bajos” en comparación con otras operaciones de inversión más sencillas en el sector financiero, según explicó el consultor y director ejecutivo del Centro de Estudios del Centro de Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), Melizandro Quirós.

En otras palabras, la propiedad seguramente aumente su valor por el lugar en el que se encuentra; pero habrá que pagar más por ella y los montos que se cobren por su alquiler serán menos representativos como porcentaje de la inversión.

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Los precios más altos se relacionan con un desarrollo urbanístico elevado de estas zonas y con la alta demanda de inmuebles habitacionales y comerciales que hay en ellas. Según los registros del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), el desarrollo en estas zonas es tal que los cantones en donde más ha disminuido la intención de construcciones nuevas durante los últimos 10 años (en metros cuadrados) son San José y Heredia, y eso explica por qué “muchos de los proyectos nuevos se han ubicado en zonas periféricas”.

Hay otros cantones que más bien están en auge y en ellos es donde actualmente ponen sus ojos más inversionistas, según Quirós. El asesor inmobiliario señaló puntualmente casos como los de Santo Domingo y San Pablo, de Heredia; La Unión (Tres Ríos) y el cantón central de Cartago; y Grecia y San Carlos, en Alajuela; que “se están percibiendo más interesantes para inversión”.

Algunas de estas zonas también han experimentado un mayor desarrollo comercial en los últimos meses; por ejemplo, Grecia, en donde se han instalado cuatro zonas francas en los últimos cinco años, dando paso a residenciales y otros negocios.

A diferencia de zonas de la GAM como Rohrmoser y La Sabana, en San José, donde se pagan montos superiores a los $150.000 por una vivienda; en estos lugares se pueden encontrar opciones de $100.000 en adelante. Eso, según Quirós, hace que “puedan resultar muy rentables, en el sentido de que generan suficientes flujos de ingreso sobre cada colón o dólar invertido”.

Es decir, se paga menos por estos terrenos en comparación con lo que puede cobrar por su alquiler.

Además, estos sitios también han demostrado tener plusvalías importantes. Un reciente análisis de EF, con base en la oferta dentro de la plataforma encuentra24.com, determinó que los precios promedio de venta de casas por metro cuadrado subieron un 6% o más en cinco de los seis territorios mencionados por por Quirós entre enero de 2023 y enero de 2024, con excepción de San Carlos.

En esa revisión, además, la cotización promedio por metro cuadrado de las tierras en estos lugares se ubicó varios cientos de dólares por debajo de otros como Santa Ana y Escazú, en la GAM, o Santa Cruz y Garabito, en la costa del Pacífico.

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Las zonas de atractivo turístico, por otra parte, experimentan un fenómeno similar al de las ciudades del anillo urbano (precios altos y alta demanda).

Sin embargo, algunas personas y desarrolladores optan por aumentar su rentabilidad a través de la comercialización de alquileres para turistas, en lugar de residenciales.

De hecho, según los datos del CFIA, la zona de mayor auge constructivo en Costa Rica actualmente es el cantón de Santa Cruz. Este territorio registró uno de cada 10 metros cuadrados de los proyectos de construcción del país en 2023, incluyendo obra habitacional, urbanística, comercial y demás tipos.

“La zona costera del país es de gran atractivo para el desarrollo de nuevos proyectos”, explicó la entidad al respecto. “Si bien muchos se registran como obras habitacionales, su uso puede ser para alojamientos de corta estancia (tipo AirBnb)”, puntualizó.

A largo plazo

Al invertir en bienes inmuebles, se debe tomar en cuenta que se trata de una inversión a largo plazo.

“Es importante tener claro que la recuperación de la inversión en negocios inmobiliarios no es de corto plazo. Requiere esperar plazos de cinco, siete o hasta 10 años. Por eso, lo que se invierta en estas actividades debe tener esa expectativa de espera para su recuperación”, explicó Quirós.

Ese plazo es necesario para que se consolide una plusvalía o para que se puedan obtener rentas por alquiler suficientes para recuperar el monto inicialmente pagado por el terreno o la construcción.

Una persona que compra un inmueble en $100.000 y que luego lo alquila por $750 mensuales (para un porcentaje de rentabilidad del 9%), por ejemplo, alcanzaría obtener ese mismo monto en rentas hasta después del undécimo año (sin contar deducciones por impuestos y gastos operativos).

Este tipo de cálculos es especialmente importante si quiere invertir financiando parte de la operación con un crédito, para lo cual también hay que “comparar variables como moneda, plazos, tasas de interés, costos administrativos y costos de amortización”, según explicó la economista y asesora financiera, Estefany Alfaro, para una publicación de EF a inicios de este 2024 sobre cómo dar los primeros pasos en el mercado de los alquileres de vivienda.

Además, las personas que se deciden a invertir en bienes raíces deben tomar en cuenta las características específicas del bien inmueble que compran. No todo está relacionado, sino también en sus condiciones particulares de la propiedad.

Por ejemplo, es importante que esté cerca de servicios públicos y privados claves (educativos, de seguridad, municipales y similares); así como que cumpla con las regulaciones ambientales, que tenga acceso a los permisos necesarios y que no sufra daños estructurales de ningún tipo, entre otras cuestiones.

Además, si quiere incursionar en el mercado de los alquileres, entonces debe contemplar los gastos contractuales, de mantenimiento y seguros, entre otros.