EscucharEl parque habitacional en Costa Rica continúa en expansión. La edificación de viviendas se mantiene a buen ritmo e incluso los permisos de construcción residenciales experimentan un leve repunte.
Sin embargo, estas nuevas casas que provienen de proyectos de desarrolladoras en diferentes partes del país están al alcance de pocos: existe una brecha entre el precio de la vivienda y la capacidad de compra de muchas familias.
El país está construyendo casas que muchas veces están vacías. EF hace un análisis con base en un reciente estudio que pone la lupa sobre el mercado de vivienda en Costa Rica para responder qué se construye, dónde se construye y para quién se construye.
Qué se construye y dónde
La información disponible permite contestar a las preguntas de qué se construye y dónde. El primer dato para poner en perspectiva la situación del mercado de viviendas en Costa Rica es que efectivamente se construyen más. La estadística de permisos de construcción muestra un tímido incremento en 2023 hasta superar los 24.500 trámites.
El estudio Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2023, elaborado por varias entidades entre ellas el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y presentado la semana anterior, recopiló dos grupos de proyectos inmobiliarios: 288 que se han tramitado entre 2021 y 2023, y 203 que están en venta actualmente. Este último grupo incluye alguno de los primeros 288 pero también hay otros que llevan más años en el mercado.
El trámite ante el CFIA es el inicio del proceso previo a obtener el aval de construcción de la municipalidad respectiva, del Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) y el “visto bueno” para el financiamiento.
La caracterización de la oferta indica que el 47% de esos 203 proyectos en venta son verticales (apartamentos) y el restante 53% corresponde a condominios horizontales. Los apartamentos encontrados oscilan entre los 33 metros cuadrados (m² ) y 190 m², mientras que las casas arrancan en los 31 m² hasta los 200 m².
Los datos muestran que hay claras zonas calientes para las torres de apartamentos. Los sectores de San José oeste, este y sur, así como Puntarenas tienen más proporción de desarrollos verticales. Por el contrario, en Heredia, Cartago, Alajuela y San José norte hay una clara preferencia por construir en horizontal. En el resto de las regiones ambos formatos se mantienen en proporciones equitativas.
No obstante, hay marcadas diferencias entre los proyectos tramitados y en venta por provincia. El estudio indica que en este momento hay más venta en San José, seguido de Heredia; pero Guanacaste encabeza la estadística de tramitados. Esto significa que son inversiones que están en fase de permisos y se construirán en los próximos años.
El listado permite hacer zoom en algunas zonas más específicas. El oeste de San José es la que tiene más proyectos en venta actualmente: son 31 en Escazú y 16 en Santa Ana. También destacan Heredia centro, con 10, y Jacó, Mata Redonda, Santo Domingo y Alajuela centro, todos con nueve proyectos en fase de venta.
Catálogo de precios
El informe incluyó también precios de todos los 203 proyectos, lo que permite comparar entre sectores. Estos montos corresponden al precio mínimo de cada proyecto, es decir, la casa o el apartamento de menor valor.
Los números evidencian dos conclusiones principales: hay un amplio rango de precios entre las regiones y, además, se trata de precios al alcance de pocos.
En la vivienda vertical, el apartamento con menor precio se ofrece en Alajuela en $71.000, con un tamaño de 52 m², mientras que el precio mínimo más alto está en Garabito, donde un apartamento de 190 m² se vende por $575.000.
En cuanto a las casas, las de menor precio se encuentran cerca de los $72.000 en San Francisco de Heredia y Guápiles, mientras que el precio mínimo más alto está en Nicoya, con un casa de 195 m² por $695.000.
El estudio encontró viviendas que se venden incluso por encima del $1 millón.
Guanacaste no tiene comparación en cuanto a los precios tanto de apartamentos como de casas y es la provincia con los montos más altos. El único sector que se le acerca es el oeste de San José y algunas zonas de Puntarenas.
Alajuela, Heredia y el sur de San José son las únicas provincias y zonas que ofrecen proyectos con viviendas con precios por debajo de $75.000; los precios más altos se encuentran en el oeste de San José, Puntarenas y Guanacaste.
“Esas provincias empiezan a tener proyección internacional, que no es nuevo pero se ha incrementado en los últimos dos años”, indicó Mónica Castillo, investigadora del estudio, quien dio algunas pistas de por qué se dan estas diferencias.
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En el juego de precios por zonas inciden múltiples variables. Castillo comparó la situación en el Pacífico con las torres de apartamentos en la Gran Área Metropolitana (GAM). En ambos casos se ha dado una bola de nieve en la que unos desarrolladores han seguido a otros que tuvieron éxito.
También mencionó que en una zona como La Guácima, que atrajo diversos proyectos, el precio de los terrenos muestra un descenso porque las presas hacen que la gente se quiera ir. Por otra parte, el hecho de que zonas como Alajuela y Heredia tengan precios más accesibles lo relacionó con el propio ADN de la zona: un entorno más estable y tierras con menores precios.
Poca vivienda asequible
El estudio llama la atención sobre los precios de las viviendas en el mercado, pues tienen la característica de que existe poca oferta para sectores con menores ingresos, y esto empieza a esbozar la respuesta de para quién se construye.
En Costa Rica se considera vivienda asequible a la que se ofrece a familias de clase media con acceso a bono o crédito, cuyo precio máximo ronda los ¢65 millones, lo que actualmente son unos $126.000.
Los números de los condominios analizados distan de esa cifra. El 38% de los 203 proyectos tienen precios que arrancan entre los $100.000 y $150.000 y otro 22% está en el rango inicial de los $200.000 a $400.000. Solo el 11% ofrece opciones inferiores a los $100.000.
Además, 41 proyectos cuentan con unidades que rondan los ¢65 millones o menos, pero una limitante es que estas opciones suelen ser de dos habitaciones, por lo que familias más grandes se quedan sin oportunidades a precio asequible.
Las viviendas asequibles representan solo el 14% de la oferta de vivienda en el mercado inmobiliario, según los proyectos estudiados. El 86% de estas viviendas se ofrece para los tres deciles con más ingresos, lo que quiere decir que casi el 90% de las soluciones habitacionales nuevas están al alcance del 30% de la población.
Santa Cruz y Osa están entre los ejemplos de zonas que ofrecen vivienda con precios lejos a las posibilidades financieras de la mayoría de costarricenses. Incluso el 10% de la población más rico, que tiene un ingreso promedio de ¢3,4 millones mensuales, tendría problemas para acceder a algunas de estas propiedades. En pocas palabras, no son suficientes los compradores ticos para todas esas casas.
Los datos llevan a los investigadores a sacar algunas hipótesis. En algunos distritos del Pacífico se da una coincidencia de tres elementos: un alto índice de construcción, viviendas a la venta de alto valor, al mismo tiempo que están entre las zonas con más viviendas individuales desocupadas (conocidas como VID).
En distritos costeros de Santa Cruz, Carrillo, Garabito y Osa, el porcentaje de VID supera el 31%. En la GAM esta estadística no sobrepasa el 10%.
Esta conjunción de factores lleva a pensar que estas nuevas viviendas se están dedicando a estancias cortas tipo Airbnb, lo que encarece el alquiler para locales, o se trata de segundas viviendas de costarricenses o extranjeros. No obstante, se necesita afinar los datos para establecer esa relación con más contundencia.
“Las viviendas que se ofrecen en las costas son pensadas para uso vacacional de personas que residen en el GAM o fuera del país, excepto las de Limón (...), mientras que proyectos verticales suelen ser tanto para venta vacacional como para pobladores o personal de las empresas que se ubican en la zona”, dice el informe con base en entrevistas a agentes inmobiliarios.
RC Inmobiliaria es una desarrolladora con proyectos construidos o en preventa en Tibás, Sabana, San Sebastián, Paso Ancho y Jacó. Grettel Campos, directora comercial, aseguró que el perfil general del comprador en sus condominios difiere de forma marcada entre la GAM y la periferia del país.
En la GAM los compradores consisten en profesionales, solteros o familias pequeñas, con mascotas, y edades entre 25 y 45 años. Mientras tanto, en Jacó se trata más bien de personas mayores de 40 años, empresarios o personas jubiladas que buscan un ambiente más relajado y exclusivo.
Otros estudios han mostrado que el parque habitacional de Costa Rica pasa por una reestructuración. El Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi) indicó que desde el 2021 está disminuyendo significativamente la tenencia de vivienda financiada o con préstamos. Esto puede ser consecuencia de que las familias no califican como sujetos de créditos suficientemente altos para cubrir las viviendas que están llegando al mercado y la población se está inclinando por alquilar.
Las viviendas alquiladas pasaron de 288.000 a casi 341.000 en dos años, mientras que las financiadas se redujeron de 149.000 a 124.000.
Castillo, quien ya ha realizado este estudio de precios en años anteriores a menor escala, aseguró que los desarrolladores de vivienda han tratado de disminuir los precios pero existe un piso que es difícil de romper.
“Hace unos 12 años no había opción para clase media, pero la conclusión más importante es que llega un piso en el que no hay manera de reducir el precio para hacer un proyecto de calidad”, afirmó la investigadora.
Melizandro Quirós, director ejecutivo del Cenfi, apuntó tres razones que dificultan a los desarrolladores disminuir los precios, al menos en la GAM: no hay lotes lo suficientemente baratos, algunos planes reguladores exigen lotes proporcionalmente mayores a las construcciones y los costos de construcción aumentaron desde la pandemia.
“Lo que se puede construir hoy en un mismo terreno es más caro que en el pasado”.
— Melizandro Quirós, director ejecutivo del Cenfi.
Campos, de RC Inmobiliaria, admitió que es poco probable que el precio de la viviendas baje. Hay varios factores que inciden como los costos asociados a la importación de materiales esenciales, las fluctuaciones en mercados financieros y la escasez de mano de obra calificada entre ellos.
En zonas fuera de la GAM con precios de terrenos más baratos, como Palmares o Turrialba, se pueden encontrar viviendas de menos costo, pero eso implica la movilización a esas zonas. Castillo, sin embargo, ha encontrado que la gente prefiere seguir viviendo donde ya residen y suelen mudarse a otra zona por dos razones principalmente: por condiciones específicas, como estar más cerca del trabajo, o para mejorar su estilo de vida.
“La gente quiere vivir donde ya vive”.
— Mónica Castillo, investigadora.
El Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) reconoció que existen estas brechas. Para la entidad, el costo y escasez del suelo en zonas urbanas, el precio de materiales y el auge de modelos de hospedajes cortos o prolongados están agravando el panorama.
“Es necesario promover incentivos para generar una mayor oferta habitacional dirigida a estratos socioeconómicos que difícilmente tienen acceso a compra de vivienda mayor a $120.000 o $125.000″, dijo el ministerio tras consulta de EF.
El mercado habitacional del país puede perpetuar a futuro la exclusión de grupos que ya están quedando fuera.
¿Quiénes quedan por fuera?
En el país existen varios mecanismos tipo subsidio para personas que no pueden acceder a comprar una vivienda con sus propios medios. Para familias de extrema necesidad existe el bono de necesidad extrema, al amparo del artículo 59 de la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (Ley 7.052).
El Banco Hipotecario de Vivienda (Banhvi) también ofrece el bono ordinario, que se otorga a las familias de escasos recursos económicos y de clase media, familias en riesgo social o en situación de emergencia.
Estos bonos se dan en relación a los ingresos familiares y llegan a un monto máximo de ¢8,5 millones.
Sin embargo, hay dos problemas: ese importe se queda corto para las opciones en el mercado y, con suerte, se hace más realista comprar un lote o vivienda en zona rural. Además, la cantidad de bonos entregados viene a la baja.
En 2023 fueron 8.222 bonos, dos tercios de lo que se dio en 2019 o 2020. Este año, el Mivah aseguró que esperan terminar el año con 10.228 bonos.
El Mivah achacó la reducción de bonos en el periodo 2020-2022 a la disminución en la transferencia de recursos debido a las políticas fiscales de la anterior administración. Mientras que la baja en 2022 y 2023 se dio por motivos externos como el incremento en el costo de materiales de la construcción, según el ministerio.
La institución aseguró que en 2023 el presupuesto para la cartera de vivienda aumentó a ¢109.000 millones y llegó a ¢133.000 millones este año. Para 2025 se estima contar con ¢186.000 millones.
Otro mecanismo es el financiamiento bancario. Los cálculos de opciones de financiamiento de soluciones de vivienda con y sin prima dejan varios escenarios con segmentos de la población excluida. Los casos más preocupantes son los deciles 3, 4 y 5, que con frecuencia no tienen acceso a bono ni a créditos o les son insuficientes.
Esta situación se agrava en algunas regiones, pues el ingreso en cada decil es diferente.
En el Cenfi señalaron que los estratos 3 y 4 están en una especie de “sandwich”, sin opciones de vivienda asequible. El decil 4 en ocasiones logra encontrar una vivienda por un valor máximo de $117.000 y es a este al cual se está tratando de incentivar con el bono.
“En Costa Rica cada día es más difícil que las familias califiquen para un crédito de vivienda, o bien, las familias que pueden calificar para la compra no encuentran una vivienda al precio adecuado para su nivel de ingreso”, explicó Quirós, del Cenfi.
Quirós ejemplificó que un hogar del quintil 3, de ingreso familiar de ¢776.777 y dedican el 40% para comprar vivienda, podría acceder a una de cerca de ¢35 millones, pero en la GAM escasean opciones de ese precio.
El estudio indica que, aunque se han implementado programas de subsidios y financiamiento para facilitar el acceso a la vivienda, los datos evidencian que solo una parte limitada de la oferta está al alcance de los hogares más vulnerables.
El Cenfi, que recoge datos internacionales sobre el mercado de vivienda, comentó que Costa Rica tiene un parque de vivienda propia alto en comparación con los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE).
Esta estadística llega al 65,8%, superior a los otros tres países OCDE latinos (Chile, Colombia y México) y también al promedio de la Unión Europea (56,2%) y OCDE (46,2%). No obstante, cuando se trata de vivienda financiada sucede lo inverso y el país queda por debajo de dichos territorios.
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Ideas y propuestas
El panorama es claro. Las familias que no pueden acceder a vivienda nueva se están decantando por comprar en un mercado secundario, entre particulares, o acudir a la modalidad de alquiler con opción de compra, puesto que el 70% de la población prácticamente no tiene opciones en el mercado.
Los entrevistados coinciden en algunos aspectos que el país debe trabajar para revertir esta realidad.
Franklin Solano, sociólogo miembro del equipo investigador del estudio, cree que se debe optimizar el costo del financiamiento, valorar reducir tributos de insumos, intervenir el costo de los terrenos, especialmente en zonas urbanas, y mejorar la densidad para sacar más provecho de las tierras con construcción en vertical de cuatro o cinco pisos.
Además, las políticas gubernamentales deberían afinarse para promover la construcción de vivienda en las zonas donde más se necesita.
“Debemos repensar como sociedad qué estamos construyendo. ¿Qué sentido tiene construir un producto que no puede ser consumido por quienes lo necesitan?”, cuestionó.
RC Inmobiliaria aportó que una posible solución sería la implementación de incentivos gubernamentales para la construcción de viviendas de interés social, como se ha hecho en Panamá.
El Mivah, por su parte, mencionó varias estrategias en este tema. La entidad desea profundizar el conocimiento de la demanda para promover una oferta más acorde a las necesidades y posibilidades de los diferentes segmentos de la población. También incluyó que se enfocan en la eliminación de cuellos de botella, agilización en trámites y la reducción de costos.
El ministerio se ha planteado la posibilidad de crear un fondo de avales para operaciones de vivienda y la aplicación a fondos verdes, así como nuevos esquemas público privados.
Por lo pronto, Costa Rica sigue construyendo viviendas a la espera de compradores, aunque muchos costrricenses no califican.
