EscucharLa Superintendencia General de Valores (Sugeval) determinó que “existe la contingencia real de que BCR SAFI (la sociedad administradora de fondos de inversión del Banco de Costa Rica) tenga un impacto derivado del ajuste en el valor del bien inmueble –Parque Empresarial del Pacífico (PEP)–, que debe ser atendido con recursos de la sociedad”.
Así se detalla en la resolución SGV-R-128-2024, del pasado 23 de julio.
En dicho documento, la Sugeval expone que al concretarse el supuesto mencionado, los montos que eventualmente debe honrar la SAFI son de magnitudes que podrían deteriorar rápidamente a esta subsidiaria del BCR “a un nivel que no sea viable su operación”, lo cual pondría en peligro la gestión de todos los fondos de inversión bajo su responsabilidad.
Por ello, la Superintendencia consideró que es “razonable y necesario” ordenar seis medidas para procurar que BCR SAFI pueda mantener adecuadamente en los próximos periodos la atención de sus responsabilidades como sociedad administradora de fondos de inversión, y de esa forma mitigar el riesgo que genera la incertidumbre que existe sobre el desenlace de los procesos judiciales que están en curso o disposición del PEP y se materialice la pérdida.
Entre las medidas anunciadas está que BCR SAFI le debe solicitar al Banco de Costa Rica realizar aportes adicionales de capital social en la subsidiaria, hasta por una suma de ¢22.000 millones. El banco estatal confirmó este viernes 26 de julio que ejecutará el aporte para fortalecer a la sociedad patrimonialmente.
También, se le prohibió a BCR SAFI la distribución de dividendos a su accionista: el Banco de Costa Rica. “Los inversionistas en los fondos de inversión (administrados por BCR SAFI) van a seguir recibiendo los dividendos que retornen las inversiones en los fondos, siempre. Los inversionistas no se verán afectados en su flujo, el que no va a recibir dividendos de la SAFI es su casa matriz”, dijo Douglas Montero, gerente de BCR SAFI, según una nota publicada por La Nación este 26 de julio.
BCR SAFI tiene un 22% de la participación del mercado general y el activo total que administra asciende a $1.392 millones, según cifras disponibles en el sitio web. Esta entidad administra fondos de inversión financieros, de ingreso e inmobiliarios.
Las diferentes tasaciones del PEP
El PEP es uno de los inmuebles que forma parte del portafolio del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado de la SAFI del BCR. La subsidiaria compró el Parque Empresarial del Pacífico por $70,8 millones en febrero de 2020. Los inversionistas cuestionaron este movimiento porque alegan un eventual sobreprecio y que la compra financiada del inmueble estaría relacionada con la caída de los rendimientos. La situación provocó la presentación de denuncias ante la Superintendencia General de Valores y el Ministerio Público, desde finales de 2022.
A lo largo del tiempo, específicamente entre 2021 y 2023, tres avalúos independientes solicitados por BCR SAFI indicaban que el valor razonable del inmueble era superior a los $69 millones.
En junio de 2023, un avalúo externo contratado por un grupo de inversionistas del Fondo de Inversión No Diversificado de la SAFI tasó el PEP en $27,5 millones; 2,6 veces menos de lo pagado. La Sociedad Administradora cuestionó el estudio elaborado por la empresa Cocosa porque aseguraba que no cumplía con la metodología establecida por la normativa.
Poco menos de un año después, en febrero de 2024, se dio a conocer un avalúo independiente solicitado por la SAFI y realizado por la firma Logan que arrojó que el valor razonable del PEP es de $28,08 millones. Es decir, se obtuvo un resultado similar al que habían solicitado los inversionistas.
De acuerdo con el oficio de la Sugeval, la pérdida de valor que ha registrado la sociedad administrada por la estimación del valor del PEP perteneciente a la cartera de activos del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, uno de los activos que ha motivado acciones administrativas y judiciales, fue de $42.162.969.
“El Parque Empresarial del Pacífico continúa como un activo del fondo de inversión bajo administración y responsabilidad de BCR SAFI, por lo que, si bien hay una estimación de la pérdida según la valoración de febrero del 2024 citada, esta se materializará en el momento en que la entidad disponga de dicho activo”, indica la Sugeval.
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Las medidas ordenadas
La Sugeval le ordenó las siguientes medidas (textuales) a BCR SAFI, dirigidas a fortalecer la capacidad financiera de la entidad para que sea resiliente a eventuales pérdidas que se deriven de la aplicación de la responsabilidad solidaria dispuesta en la Ley Reguladora del Mercado de Valores:
1. Utilizar todas las utilidades retenidas de BCR SAFI al cierre del periodo 2023 para reforzar la partida de capital social de esta entidad, trámite que deberá completar a más tardar al 31 de diciembre del 2024.
2. Prohibir la distribución por BCR SAFI de dividendos a su accionista, a partir de la emisión de la presentación resolución y hasta tanto se mantenga su vigencia.
3. Requerir a BCR SAFI solicitar al Banco de Costa Rica realizar aportes adicionales de capital social en BCR SAFI, hasta por una suma de 22.000 millones de colones, a más tardar al 31 de diciembre del 2024.
4. Ordenar a BCR SAFI mantener en inversiones en valores de alta calidad crediticia el monto equivalente a los aportes de capital requeridos en acápite anterior de esta resolución, para que su uso sea la atención de las obligaciones por las responsabilidades que motivan la presente resolución, en el momento que corresponda y sobre el importe que se determine finalmente.
5. Imponer la obligación a BCR SAFI de presentar un informe anual rendido por los auditores externos responsables de emitir una opinión de los estados financieros auditados, en donde se refiera en específico a si la entidad ha evaluado en forma apropiada si ya se presentan las condiciones para el reconocimiento y la medición de eventuales provisiones por pagar, derivadas de los procesos judiciales y administrativos en curso o por decisiones sobre la disposición del Parque Empresarial del Pacífico perteneciente a la cartera de activos del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado. Los informes deben presentarse junto con la entrega de los estados financieros anuales auditados.
6. Requerir a BCR SAFI realizar el registro oportuno de las provisiones por pagar en el momento en que se presentan las condiciones requeridas en la normativa vigente para su registro.
La Superintendencia informó que dichas medidas no afectan la operación normal de los fondos de inversión administrados por BCR SAFI. Según el oficio, las medidas se fundamentan en las potestades de la Sugeval dispuestas en la Ley 7732 artículo 8 inciso j) y se basan en medidas existentes en el marco normativo tal y como está desarrollado en la Ley 7558 artículos 131 y 141 bis.
Las medidas anteriores son parte de la supervisión que la Sugeval ha mantenido sobre dicha entidad desde finales del 2022 hasta la fecha. Si bien la situación patrimonial de BCR SAFI a junio del 2024, cumple con la establecido en la normativa, se ha requerido de manera prudencial reforzar su capital ante eventuales responsabilidades como producto del ajuste en el valor del PEP. Asimismo, serán las instancias judiciales y administrativas que se encuentran en curso, las que determinen dicho valor en el momento que corresponda.
— Comunicado de prensa de Sugeval, 26 de julio de 2024
Tras la solicitud de la Superintendencia, en un comunicado de prensa emitido por el Banco de Costa Rica este viernes 26 de julio indicó que la SAFI adoptará todas las medidas ordenadas.
Además, se precisó que el monto que aportará el Banco de Costa Rica (hasta por ¢22.000 millones) se capitalizará una vez que sea aprobado el presupuesto extraordinario para tal fin. “El BCR aclara que el monto a transferir a la subsidiaria no impactará a las utilidades de la entidad, ni tiene efecto en los productos y servicios que mantiene con sus clientes”, dice el comunicado.
