Las personas y empresas que dan viviendas, locales comerciales y otros tipos de propiedades en alquiler deberán pronto enviar facturas electrónicas a sus inquilinos. El cambio despierta muchas dudas tanto entre quienes alquilan propiedades de manera más informal como entre los caseros de corte empresarial.

El sistema de facturación electrónica avanza en Costa Rica, desde el 2017 la obligatoriedad se dio para los grandes contribuyentes y entre enero y julio del presente año, 62.000 empresas y profesionales se acogieron al sistema.

EF conversó con Bryan Mora, gerente de impuestos y legal de Deloitte; José María Oreamuno; experto en derecho tributario del bufete Facio & Cañas; y Diego Salto especialista en derecho tributario de Consortium Legal para dar respuesta sobre el tema.

Desafíos

Uno de los principales retos que enfrenta la Administración Tributaria, es lograr que todos los arrendadores se inscriban como contribuyentes ante el Ministerio de Hacienda. Por ley, toda persona física o jurídica, que realice actividades lucrativas en el país debe inscribirse formalmente.

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Sin embargo, hay personas que alquilan casas de habitación, apartamentos, locales u otro tipo de propiedades, de manera informal.

Con la obligatoriedad de emitir comprobante electrónico, quienes desarrollen esta actividad deberán de ponerse en regla. De lo contrario se exponen a una multa que equivale al 50% de un salario base por mes -que ronda los ¢215.000- sin que supere los tres salarios base.

Para la inscripción formal se debe de llenar el formulario B-140, esto le permitirá a la persona accesar a la Administración Tributaria Virtual (ATV) para presentar las declaraciones.

Otro de los desafíos es que todos los arrendadores adopten el sistema de factura electrónica. El sector inmobiliario comercial estaría más urgido en brindar este comprobante que quienes dan residencias en alquiler, según comentó Diego Salto, especialista en derecho tributario de Consortium Legal.

Esto se debe a que los arrendadores comerciales se verían obligados a brindar la factura electrónica, para que sus clientes puedan hacer efectivos los deducibles.

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Es decir, si un contribuyente alquila un local a una zapatería, el comerciante le exigiría el comprobante electrónico al dueño del local porque el alquiler es un gasto deducible a la hora de pagar los impuestos.

La Ley del Impuesto sobre la Renta establece que un contribuyente puede deducir todos los gastos en los que incurrió un contribuyente para generar sus ingresos, por eso en el sector inmobiliario comercial existiría un incentivo para adoptar la factura electrónica.

Sin embargo, en el sector residencial el único incentivo sería el moral, el de cumplir con lo que establece la ley, por lo que la Administración Tributaria enfrentaría un desafío para captar a estos contribuyentes.

Otro de los retos es para los que utilicen el software gratuito que provee el Ministerio de Hacienda. Más allá de los fallos y críticas que se le han hecho al facturador, una de sus mayores debilidades es que solo almacena la información por tres meses, según comentó José María Oreamuno, socio de Facio & Cañas.

El contribuyente está obligado a conservar la documentación por al menos cinco años (tiempo en el que puede ser objeto de una fiscalización por parte de la Administración Tributaria), por lo que necesitará un sistema adicional de almacenamiento o deberá contratar un proveedor de facturación electrónica que le permita almacenar la información durante ese lapso.

¿Se debe hacer declaración del Impuesto sobre la Renta?

El arrendador está obligado a realizar la declaración. Generalmente el periodo fiscal comprende del 1.° de octubre al 30 de setiembre del siguiente año, por lo que la declaración del impuesto sobre la renta se debe hacer anualmente, a más tardar, el 15 de diciembre.

¿Hay deducibles?

En temas tributarios existe una regla: todo los gastos que sean útiles, necesarios y pertinentes para generar ingresos, son deducibles.

Por eso se pueden deducir los servicios de mantenimiento, seguridad o planilla. También las reparaciones menores como arreglos de tuberías, tanques de agua, compra de artículos de ferretería o servicio de pintura que garanticen el mantenimiento de la propiedad.

Si el dueño del inmueble contrata uno de estos servicios, lo ideal sería que la transacción se realice entre un emisor y un receptor electrónico. Es decir, que quien ofrece el servicio de reparación brinde una factura electrónica al dueño del inmueble.

Posteriormente el contribuyente debe de hacer el proceso de aceptación electrónica -en un plazo no mayor a 8 días- ante el Ministerio de Hacienda, con el nombre de la persona o empresa que brindó el servicio. De lo contrario el gasto no se considerará deducible para temas tributarios.

¿Qué pasa si después de contratar un servicio no me dan comprobante electrónico?

Si la persona que brinda el servicio no puede emitir factura electrónica (por ejemplo, un jardinero), si se rige por el régimen simplificado o los proveedores del exterior, se realiza el proceso tradicional. Se presenta un documento físico (factura) que es archivado como un respaldo de contabilidad para deducir el gasto.

Ahora bien, no todos los casos son deducibles. Si el trabajo que se realiza en la propiedad es una mejora que amplía la vida útil del bien (por ejemplo, si se cambia el techo de zinc para colocar uno de mayor calidad con tejas), esto se considera como un activo capitalizable.

Esta modificación no se pasa como un gasto deducible de manera inmediata, sino que el gasto se amortiza en los años de vida útil (que es un 2% por año).

¿Es necesario un contador?

El Código de Comercio establece que quienes se dediquen a actividades comerciales, deben de llevar una contabilidad. Aunque no se exige un contador para los arrendadores, entre más complejo sea el proceso es más recomendable tener un servicio profesional.

¿Los administradores de condominios deben dar factura electrónica?

Una de las más recientes resoluciones que emitió la Administración Tributaria, está relacionada con los condominios. Si el alquiler es con fines residenciales, el administrador no debe de brindar comprobante electrónico, en cambio, si un local comercial debe de pagar una cuota condominal, ahí sí es necesario que el administrador brinde una factura electrónica al inquilino.